Nguồn cung mới giảm
Theo báo cáo mới đây của VnDirect về phân khúc bất động sản công nghiệp, đơn vị này nhận thấy các yếu tố tích cực hỗ trợ với ngành bất động sản khu công nghiệp đang mờ nhạt, tới từ các thách thức dần xuất hiện (1) thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý, (2) khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực.
"Thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ trải qua khoảng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới, dẫn tới khan hiếm nguồn cung cho tới cuối năm 2023", VnDirect nhận định.
Với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động.
Đơn vị này cho rằng thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024-27 cũng khá hạn chế, khoảng 1.388ha.
"Một số dự án đáng chú ý trong tương lai chủ yếu đến từ các nhà phát triển KCN lớn như KCN Cây Trường (BCM sở hữu) và KCN Nam Tân Uyên mở rộng (NTC sở hữu)", VnDirect nêu tại báo cáo.
Với thị trường miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê
duyệt, tuy nhiên tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất KCN được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.
"Mặc dù, hai trung tâm khu công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới, tuy nhiên đây lại là cơ hội cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê", đơn vị này nhận định.
Nguồn cung hạn chế sẽ định hình 2 xu hướng chuyển dịch
Trong bối cảnh khó khăn đó, VnDirect cho rằng thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ được định hình lại bởi những xu hướng mới mà chỉ có những nhà phát triển sở hữu những đặc điểm dưới đây mới có thể biến thách thức thành cơ hội.
Thứ nhất, vị trí chiến lược tại các thị trường cấp 2, cung cấp giá thuê cạnh tranh và gần các công trình hạ tầng lớn, tạo hệ thống kết nối thuận tiện đến trung tâm, sân bay, cảng biển...
Cụ thể, đơn vị này cho rằng thị trường cấp 2 đang đưa ra mức giá cạnh tranh hơn nhờ sự chênh lệch tương đối lớn giữa giá cho thuê của thị trường cấp 1 và cấp 2 ở cả miền Nam (chênh lệch 120 USD/m2/kì hạn thuê) và miền Bắc (chênh lệch 56 USD/m2/kì hạn thuê) tại cuối quý 1/2023.
Trong khi thị trường cấp 1 có quỹ đất sẵn khá hạn chế, thị trường cấp 2 lại có quỹ đất sẵn sàng cho thuê dồi dào, dẫn đến giá cho thuê tại thị trường cấp 2 có xu hướng tăng chậm hơn so với thị trường cấp 1 ít nhất trong 3 năm tới. Bên cạnh đó, quỹ đất sẵn có tại thị trường cấp 2 mang đến nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê, đặc biệt khi khả năng kết nối giao thông ngày càng được cải thiện.
Bên cạnh đó, chi phí nhân công tại thị trường cấp 2 cũng thấp hơn so với thị trường cấp 1.
Thứ hai, quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, phát triển theo hướng kho đa dụng, có các tiện ích theo tiêu chuẩn ESG.
"Chúng tôi nhận thấy các nhà kho/nhà xưởng xây sẵn truyến thống (kho đơn giản) không còn đáp ứng được nhu cầu khi thương mại điện tử bùng nổ. Các loại hình kho đa dụng là một lựa chọn tốt hơn cho diện tích hạn chế tới từ việc chiếm ít diện tích đất hơn và gia tăng được diện tích lưu trữ hơn. Sự phát triển của thương mại điện tử và mong muốn giao hàng nhanh chóng, hiệu quả cho người tiêu dùng, sẽ phù hợp cho sự phát triển kho đa dụng", VnDirect nhận định.