Bỏ khung giá đất, định giá đất thế nào?

Định giá đất - Công cụ quan trọng để phục vụ quản lý nhà nước về đất đai. 

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sau khi bỏ khung giá đất thì định giá đất mang tính quyết định trong việc áp dụng giá đất ở từng địa phương. Định giá đất như thế nào để đảm bảo chính xác, đảm bảo quyền và lợi ích của người dân, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị chậm trễ.

Dự án để hoang không chỉ do sự chậm trễ của cơ quan quản lý nhà nước trong giải phóng mặt bằng mà còn là những vướng mắc trong cơ chế đã tồn tại từ nhiều năm qua. Như tại một khu đô thị rộng 40 hecta được triển khai từ những năm 2017 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên song sau 6 năm không có nhà ở, chỉ thấy đây là nơi chăn thả trâu bò. Doanh nghiệp muốn làm nhưng trong nhiều năm qua vẫn phải chờ vì những quy định về khung giá đất chưa được chính quyền địa phương quyết định, từ đó chưa thể triển khai đấu thầu theo quy định.

"Doanh nghiệp chỉ biết chờ đợi song mỗi tháng, năm qua đi các chi phí phát sinh lên, tất cả đều cộng dồn vào giá thành của sản phẩm", bà Phạm Thu Trang - Phó Tổng Giám đốc Công ty KLand cho biết.

Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong các khó khăn vướng mắc của các dự án đầu tư thì cũng có một nguyên nhân là chậm định giá đất. Điều này tương đối phổ biến trong thời gian đây. Ông Chính cho rằng hiện có nhiều quy định cần phải sửa đổi, và những quy định này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã đưa ra. 

Trong tuần này, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện về việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất. Công điện thể hiện quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư.

Trong công điện, Thủ tướng yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành trước ngày 31 tháng 7 năm 2023 việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Liên quan đến yêu cầu này, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất Đào Trung Chính cho biết Bộ Tài nguyên và Môi trường đã triển khai dự thảo xong và gửi lấy ý kiến các địa phương, các bộ và cơ quan ngang bộ cũng như tổ chức lấy ý kiến tại 3 miền. Hiện Bộ đang tập hợp các ý kiến đóng góp. 

"Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ trình được Chính phủ quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất trong phần cuối của tháng 7", ông Chính nhấn mạnh. 

Lý do không áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư?

Bên cạnh việc chuẩn bị nhân lực, cơ sở để thực thi. Thì vấn đề cốt lõi, chạy đua với thời gian lúc này chính là hoàn thành việc sửa đổi, bổ sung, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Trong đó phương pháp định giá đất đang được hết sức quan tâm.

Theo luật Đất đai 2013, có 5 phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư. Còn trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa trình Quốc hội, các phương pháp định giá đất đã rút gọn. Theo đó, phương pháp chiết trừ, lồng ghép vào phương pháp so sánh. Ngoài ra bỏ phương pháp thặng dư. 

Như vậy, trong dự thảo sửa Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, chỉ còn quy định 3 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đáng chú ý, việc bỏ phương pháp thặng dư là một vấn đề nhận được rất nhiều ý kiến. 

"Hiện nay các doanh nghiệp đang vướng mắc nhất là phương định giá đất để tính ra tiền sử dụng đất. Hiện các dự án cao tầng chúng ta đang dùng phương pháp định giá bằng giá trị thặng dư. Vì câu chuyện định giá giá trị thặng dư đó nếu chúng ta kêu 3 đơn vị sẽ ra 3 kết quả khác nhau cho cùng 1 dự án…", ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc công ty Lê Thành cho biết.

Còn theo ông Nguyễn Tiến Thoả, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, mỗi phương pháp phù hợp với từng loại khác nhau. Ví dụ phương pháp so sánh và thu nhập dùng xác định giá đất cho mục đích sử dụng hiện tại. Còn phương pháp thặng dư dùng xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai. Không thể mang áp phương pháp xác định giá đất hiện tại áp dụng cho tương lai được.

Về vấn đề này, trong dự thảo không nói là bỏ mà trước mắt chúng ta sẽ không áp dụng. Lý giải cho điều này theo Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất Đào Trung Chính, thứ nhất theo Nghị quyết 18 của Trung ương yêu cầu khi đưa ra phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo bám sát theo thị trường. Trong khi phương pháp thặng dư quy định lấy theo chi phí và doanh thu giả định. 

"Tuy nhiên việc ghi nhận thị trường của chúng ta trong thời gian qua chưa đầy đủ. Ví dụ thông tin về giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng hầu hết thấp hơn so với thực tế. Nếu lấy giá trong hợp đồng sẽ đảm bảo an toàn cho người làm định giá nhưng không phản ánh đúng với hơi thở của thị trường", ông Chính nhấn mạnh.

Thứ hai trong phương pháp thặng dư, khi triển khai thực tế có rất nhiều yếu tố giả định, như doanh thu liên quan đến giả định thời gian xây dựng bao nhiêu năm, thời gian bán hàng là bao nhiêu năm; các chi phí lợi nhuận, lãi vay, quản lý doanh nghiệp… Tất cả những điều này nếu chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu giá đất xác định theo phương pháp thặng dư đã "chạy" đi một đoạn và sai khác rất nhiều.

"Chúng ta có nghe các phản ánh là cùng một thửa đất nếu sử dụng các phương pháp định giá đất khác nhau thì đã cho ra giá khác nhau. Nhưng với định giá đất theo phương pháp thặng dư thì nếu người làm khác nhau, người thu thập thông tin, thông số khác nhau cũng sẽ cho các mức giá khác nhau", ông Chính nói.

Do hiện nay, cơ sở dữ liệu thị trường chưa đầy đủ, chưa chuẩn mực, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường cho nên trong giai đoạn trước mắt chưa áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Cũng theo ông Chính, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khi định giá một thửa đất thì sẽ sử dụng ít nhất 2 phương pháp. Trong trường hợp 2 phương pháp này có giá trị khác nhau thì sẽ lấy theo giá trị cao hơn. 

Đất đai là vấn đề quan trọng, liên quan đến quyền và lợi ích của toàn dân. Việc tháo  gỡ vướng mắc trong thẩm định giá đất đang được Chính phủ chỉ đạo trên một tinh thần quyết liệt, không lòng vòng, chậm trễ, dứt khoát không gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và quy định của pháp luật. Quá trình góp ý với dự thảo đòi hỏi sự vào cuộc tập thể của cả hệ thống chính trị.