Trong bối cảnh pháp luật Việt Nam ngày càng hoàn thiện, các quy định về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS không ngừng được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, với sự phức tạp của hệ thống pháp luật và tính đa dạng của thị trường BĐS, việc nắm vững và áp dụng đúng các quy định mới là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả cơ quan quản lý. Chính vì vậy, việc đẩy mạnh tổ chức phổ biến và tập huấn các quy định mới về pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là một yêu cầu cấp bách.
Công tác thi hành 3 Bộ luật hiện vẫn còn nhiều vướng mắc
Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 có nhiều quy định mới, có tác động trực tiếp đến hoạt động của nhiều đối tượng, từ người dân đến doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế. Do đó, việc nắm rõ và hiểu sâu các quy định mới là điều kiện cần thiết để đảm bảo tuân thủ pháp luật, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng cường hiệu quả hoạt động kinh doanh. Tới nay, mặc dù các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đã được ban hành, sau hơn 1 tháng triển khai, công tác thi hành Luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, ảnh hưởng tới nguồn cung cho thị trường.
Trước tiên, đó là vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất (thực hiện theo Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024). Việc các địa phương không kịp thời điều chỉnh hay điều chỉnh Bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến trong khi các quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến các nguy cơ tiềm ẩn với thị trường BĐS nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
“Nhu cầu ở và nhu cầu đầu tư của người dân rất lớn. Trong khi việc ban hành các Nghị định đang có độ trễ. Để giải quyết vướng mắc trong dự án mới, giao dự án mới cho chủ đầu tư cũng vướng rất nhiều. Hay việc đấu thầu, đấu giá cũng chưa đi vào cuộc sống, vướng mắc rất nhiều. Ngay tại các địa phương cũng đang nghe ngóng”, Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn phân tích.
Vướng mắc tiếp theo là trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ. Đây được đánh giá là một thay đổi tích cực của Luật Đất đai 2024, do sự thay đổi về cơ quan cấp sổ đỏ cho người dân. Tuy vậy, bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang Phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện, hiện chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan Trung ương và tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng.
Một vấn đề khác liên quan tới các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát triển các khu đô thị, khu dân cư cũng chưa được ban hành, gây khó khăn trong quá trình triển khai dự án.
Báo cáo mới đây của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, việc thu hút đầu tư và phát triển thị trường BĐS sẽ tác động rất mạnh tới quá trình phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương. Do vậy, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới của pháp luật về thị trường BĐS, để các cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu và thực hiện. Đồng thời lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này để có tháo gỡ kịp thời, tạo cơ sở pháp lý để thị trường BĐS phát triển.
“Cả 3 bộ luật đang được Chính phủ thúc đẩy tích cực thực hiện. Một số điểm quan trọng của các Nghị định vẫn còn vướng mắc sẽ được khắc phục, cả những mâu thuẫn, bất cập cũng được giải quyết. Các vấn đề liên quan tới đầu tư, liên quan tới nhà ở, hay liên quan hay đất đai... cũng sẽ được giải quyết theo từng vấn đề cụ thể”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh.
Hiện còn nhiều vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất
Yêu cầu đặt ra với chính quyền các địa phương là cần tích cực, mạnh dạn tham mưu cho các Bộ chức năng, chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết vướng mắc cho người dân. Đồng thời, cần công bố công khai các thủ tục hành chính trên Cổng hông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để Nhân dân, doanh nghiệp biết thực hiện và giám sát việc thực hiện.
Đây chính là cơ sở thực tế quan trọng để đưa các Nghị định, Thông tư hướng dẫn các Luật vào cuộc sống, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói riêng và kinh tế - xã hội nói chung.