NƠXH ngang giá chung cư thương mại
Thời qua, mặc dù “cơn sốt” nhà chung cư Hà Nội đã có dấu hiệu “hạ nhiệt”, nhưng mặt bằng giá vẫn không ngừng tăng, nhất là với các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) đã đủ điều kiện chuyển nhượng.
Khảo sát thực tế, cuối năm 2017, các căn NƠXH tại dự án NƠXH 987 Tam Trinh, Yên Sở (Hoàng Mai) có giá bán khoảng 14,2 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT). Trong khi đó, căn hộ thương mại tại cùng dự án có giá khoảng 18 triệu đồng/m2.
Đến hiện tại, sau 7 năm, các căn NƠXH và căn hộ thương mại dự án NƠXH 987 Tam Trinh, đang được rao bán với giá 50 – 53 triệu đồng/m2, gấp gần 3 lần giá rao bán ban đầu.
Sau 7 năm, giá các căn NƠXH tại dự án NƠXH 987 Tam Trinh, Yên Sở (Hoàng Mai) tăng gần gấp 3 lần.
Tương tự, dự án NƠXH Rice City – Tây Nam Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai), thời điểm mở bán năm 2015 có giá gần 15 triệu đồng/m2. Đến hiện tại, sau 9 năm các căn hộ NƠXH tại đây đang được rao bán với giá 54 – 59 triệu đồng/m2.
Minh chứng là năm 2015, một căn hộ NƠXH diện tích 67m2, tại dự án Rice City Linh Đàm có giá khoảng 1 tỷ đồng, thì hiện tại căn hộ có diện tích tương tự, ở cùng dự án đang được rao bán với giá 4 tỷ đồng.
Trong khi đó, tại dự án NƠXH CT1 Ngô Thì Nhậm ở quận Hà Đông – dự án NƠXH đầu tiên của Hà Nội, giá bán cũng có sự biến động đáng kể. Cụ thể, thời điểm rao bán năm 2010, các căn NƠXH có giá 8,8 triệu đồng/m2. Đến hiện tại, giá bán đã dao động trong khoảng 46 – 50 triệu đồng/m2, gấp hơn 5 lần giá bán ban đầu.
Trao đổi với Tiền Phong, ông Trần Đình Quân - Giám đốc kinh doanh Dự án NƠXH Evergreen Bắc Giang và NƠXH Evergreen Tràng Duệ (Hải Phòng) cho rằng: Giá bán căn hộ NƠXH sau 5 năm là do thị trường điều hành. Những căn hộ chuyển nhượng được giá tốt, sẽ phản ánh được những mặt tích cực nhất định của dự án, khẳng định được yếu tố về chất lượng , vị trí thuận lợi, quản lý vận hành đảm bảo,…
Đồng thời, việc chuyển nhượng căn hộ NƠXH sau 5 năm được giá tốt, cũng chứng tỏ thị trường đang rất thiếu các dự án tiếp cận được nhu cầu của các đối tượng thu nhập trung bình và thấp trong xã hội, nhất là tại 2 địa phương lớn là Hà Nội và TP HCM.
Giá bán căn hộ NƠXH sau 5 năm là do thị trường điều hành.
Trong khi đó, dữ liệu nghiên cứu của cứu Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.
Đặc biệt, loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị "chiếm sóng" bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP HCM trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.
Khó tiếp cận gói tín dụng NƠXH
Liên quan đến các dự án NƠXH, vừa qua Bộ Xây dựng cũng chỉ ra loạt địa phương có nhu cầu về phân khúc này rất lớn, nhưng đầu tư còn hạn chế, trong đó có Hà Nội. Đến năm 2025, thành phố cũng chỉ dự kiến hoàn thành thêm 3 dự án, với 1.700 căn hộ, tương đương khoảng 9% nhu cầu của người dân.
Tuy nhiên trên thực tế, bên cạnh việc thiếu hụt nguồn cung, hiện nay chủ đầu tư và người dân còn gặp khó khăn trong việc tiếp cận các gói tín dụng NƠXH.
Về vấn đề này, ông Trần Đình Quân cho hay: Việc tiếp cận vốn vay với các dự án NƠXH, mặc dù đã dễ dàng hơn trước nhưng hiện tại vẫn còn nhiều bất cập. Đặc biệt với người mua nhà, gói vay từ Ngân hàng Chính sách xã hội mới được đẩy lãi suất từ 4,8-6.6% (bao gồm cả các khoản vay đã giải ngân), và cũng chưa bố trí được nguồn vốn giải ngân gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiếp cận.
Trong khi đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (cho vay NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư), với việc tham gia thêm của 4 ngân hàng thương mại cổ phần, đã giúp việc tiếp cận của chủ đầu tư và khách hàng trở nên dễ dàng hơn. Tuy nhiên, một số khách hàng vẫn gặp khó trong việc chứng minh nguồn thu nhập trả nợ.
Cũng theo ông Trần Đình Quân, để gói tín dụng NƠXH 120.000 tỷ đồng đến gần hơn nữa với chủ đầu tư và người mua nhà, cần tăng thời gian hỗ trợ lãi suất với chủ đầu tư và người mua nhà. Đồng thời, nên nới lỏng hơn các điều kiện giải ngân và thủ tục vay. Bởi thực tế, rất nhiều doanh nghiệp và cả người dân đều vẫn đang tổn thương sau đại dịch COVID -19 và gặp khó khăn về kinh tế trong thời gian vừa qua.
Trước đó, tại Họp báo thông tin kết quả hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ 6 tháng cuối năm, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, đối với gói 120.000 tỷ đồng, đã 34/63 tỉnh, thành công bố danh mục, gửi danh mục dự án NƠXH với 78 dự án. Đến nay, các ngân hàng thương mại nhà nước giải ngân 1.344 tỷ đồng, trong đó giải ngân cho chủ đầu tư là 1.295 tỷ đồng, cho người mua nhà là 49 tỷ đồng.
Việc tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của chủ đầu tư và người mua NƠXH còn nhiều khó khăn và vướng mắc.
Tuy nhiên, bà Hà Thu Giang cũng bày tỏ, do nguồn cung nhà ở còn hạn chế, một số địa phương chưa công bố danh mục dự án. Hơn nữa, trong số 78 dự án đã công bố nhiều thì nhiều dự án không có nhu cầu vay vốn, hoặc còn khó khăn vướng mắc pháp lý liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc có dự án đang thi công phần móng, ở giai đoạn lựa chọn nhà thầu, giải phóng mặt bằng… nên chưa đủ điều kiện mở bán. Những điều này khiến việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng gặp nhiều khó khăn …