Theo số liệu Bộ Xây dựng tổng hợp từ báo cáo của 27/34 địa phương, cuối quý III/2026, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án khoảng 51.950 căn và nền, tăng 32,2% so với quý trước. Trong đó, tồn kho đất nền tăng 75,3%, căn hộ chung cư tăng 19,5% và nhà ở riêng lẻ tăng 11,6%.
Ở chiều ngược lại, thị trường ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công trong quý III/2026, giảm 8% so với quý trước. Riêng giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ giảm 14%, còn giao dịch đất nền giảm 6%.
Diễn biến giao dịch giảm diễn ra trong khi lượng vốn đầu tư vẫn nằm tại các dự án chưa hoàn thành. Điều này được thể hiện trên báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết.
Xét trên 6 doanh nghiệp bất động sản nổi bật gồm Vinhomes, Novaland, Khang Điền, Bluemarq Group, Phát Đạt và Nam Long ghi nhận tổng hàng tồn kho gần 472.900 tỷ đồng, tăng 35,5% so với đầu năm. Đáng chú ý, riêng Vinhomes đóng góp hơn 93% mức tăng, trong khi tồn kho tại phần lớn doanh nghiệp còn lại biến động không lớn.
Vinhomes dẫn đầu với tồn kho "khủng"
Trong đó, Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận tồn kho 247.303 tỷ đồng tại ngày 30/9/2026, tăng 88% so với đầu năm. Novaland (HoSE: NVL) đứng thứ hai với 157.246 tỷ đồng, tăng 2,6%. Hai doanh nghiệp này chiếm khoảng 85,5% tổng giá trị tồn kho của cả nhóm.
Tuy nhiên, nguyên nhân tăng tồn kho tại hai doanh nghiệp có sự khác biệt. Trong khi tồn kho Vinhomes tăng mạnh do chi phí tại các dự án đang triển khai, tồn kho Novaland gần như đi ngang.
Với Vinhomes, giá trị bất động sản đang xây dựng tăng gần gấp đôi, từ 106.988 tỷ đồng lên 211.079 tỷ đồng. Các dự án có giá trị lớn gồm Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes City Royal, khu đô thị Ven Vịnh Cam Ranh, Vinhomes Green Paradise và Ocean Park 2, 3.
Trong khi đó, bất động sản đã xây dựng hoàn thành chờ bán giảm từ 9.345 tỷ đồng xuống 5.137 tỷ đồng. Quý III/2026, Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần 85.364 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 23.021 tỷ đồng.
Tiền người mua trả trước ngắn hạn và dài hạn đạt 127.273 tỷ đồng, tăng 35% so với đầu năm; giá trị bất động sản đã bán nhưng chưa bàn giao đạt 185.600 tỷ đồng.
Những số liệu này cho thấy phần lớn tồn kho của Vinhomes gắn với các dự án đang triển khai, trong khi doanh nghiệp vẫn ghi nhận doanh thu và các khoản tiền khách hàng thanh toán trước.
Tại Novaland, tồn kho gần như đi ngang so với đầu kỳ, đạt 157.246 tỷ đồng tại cuối quý III/2026. Trong đó, bất động sản đang xây dựng chiếm 148.947 tỷ đồng, còn hàng hoàn thành là 8.606 tỷ đồng. Doanh nghiệp đã sử dụng 67.250 tỷ đồng giá trị tồn kho làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay.
Kết quả kinh doanh quý III/2026 của Novaland ghi nhận sự cải thiện, với doanh thu thuần đạt 5.120 tỷ đồng, gấp ba lần cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 1.102 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 1.153 tỷ đồng.
Kết quả này có đóng góp từ hoạt động bàn giao tại Aqua City, Victoria Village và Sunrise Riverside. Tiền khách hàng trả trước ngắn hạn tăng 15% lên 23.446 tỷ đồng.
Cần lưu ý, tồn kho trên báo cáo tài chính không đồng nghĩa với số lượng bất động sản đã hoàn thành nhưng chưa bán được. Phần lớn giá trị này là chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và xây dựng tại các dự án đang triển khai.
Doanh thu giảm, nguồn vốn cho các dự án chủ yếu đến từ vay và tiền khách hàng
Khác với Vinhomes và Novaland, tồn kho tại bốn doanh nghiệp còn lại có quy mô nhỏ hơn và mức tăng thấp hơn. Tuy nhiên, doanh thu quý III/2026 của nhóm này đều giảm so với cùng kỳ.
Khang Điền (HoSE: KDH) có 29.913 tỷ đồng tồn kho tại ngày 30/9/2026, tăng 28,6% và chiếm 69% tổng tài sản. Toàn bộ giá trị này là bất động sản xây dựng dở dang, tập trung tại Khang Phúc - khu dân cư Tân Tạo với 9.378 tỷ đồng và An Lập - Bình Trưng Đông với 5.567 tỷ đồng.
Đáng chú ý, An Lập là dự án được doanh nghiệp ghi nhận sau thương vụ mua công ty con hồi đầu năm, đóng góp khoảng 84% mức tăng tồn kho trong 9 tháng. Trong khi đó, doanh thu thuần quý III/2026 chỉ đạt 41 tỷ đồng, giảm 96%; lợi nhuận sau thuế đạt 167 tỷ đồng, giảm 68%.
Nam Long (HoSE: NLG) ghi nhận 9.138 tỷ đồng tồn kho, tăng 5,3%. Riêng hai giai đoạn của dự án Waterpoint chiếm 6.511 tỷ đồng. Trong bối cảnh doanh thu quý III/2026 đạt 328 tỷ đồng, giảm 82%, còn lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 5,35 tỷ đồng. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 9 tháng âm 1.450 tỷ đồng.
Tại Bluemarq Group (HoSE: DXG), tồn kho tăng 4,3% lên 16.330 tỷ đồng, gồm 11.949 tỷ đồng bất động sản dở dang và 3.885 tỷ đồng thành phẩm. Giá trị thành phẩm giảm khoảng 11% so với đầu năm. Tuy nhiên, doanh thu quý III/2026 vẫn giảm 36% còn 683 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế đạt 3,2 tỷ đồng.
Phát Đạt (HoSE: PDR) là doanh nghiệp duy nhất trong nhóm giảm tồn kho, từ 16.715 tỷ đồng xuống 12.964 tỷ đồng. Mức giảm chủ yếu đến từ biến động giá trị tại các dự án Thuận An 1, Thuận An 2 và Phước Hải Serenity. Trong khi đó, khoản đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết tăng từ 711 tỷ đồng lên 12.702 tỷ đồng.
Phần tồn kho còn lại tập trung tại The EverRich 2 với 6.677 tỷ đồng, Tropicana Bến Thành Long Hải với 1.995 tỷ đồng và Bắc Hà Thanh với 1.395 tỷ đồng. Doanh thu bán hàng quý III/2026 của Phát Đạt giảm khoảng 95% xuống dưới 24 tỷ đồng.
Trong quý IV/2026, khả năng bàn giao sản phẩm và thu tiền từ khách hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và dòng tiền của các doanh nghiệp (ẢNH: Vinhomes).
Trong bối cảnh doanh thu tại nhiều doanh nghiệp suy giảm, vay nợ và tiền khách hàng trả trước là hai nguồn vốn đáng chú ý để duy trì hoạt động triển khai dự án.
Tại ngày 30/9, dư nợ vay và nợ thuê tài chính của Vinhomes đạt 240.622 tỷ đồng, tăng 64% so với đầu năm. Khang Điền có 17.776 tỷ đồng, tăng 75%; Phát Đạt đạt 13.638 tỷ đồng, gấp 2,3 lần đầu năm. Trong khi đó, dư nợ của Novaland gần như đi ngang ở mức 72.413 tỷ đồng, còn Nam Long giảm 8,5% xuống 5.052 tỷ đồng.
Ở chiều tiền khách hàng trả trước, Phát Đạt ghi nhận mức tăng đáng kể nhất, từ 238 tỷ đồng lên 5.812 tỷ đồng, chủ yếu liên quan đến dự án The EverRich 2. Khang Điền có 1.864 tỷ đồng, gấp 2,9 lần đầu năm; Bluemarq đạt 9.057 tỷ đồng, tăng 47%.
Một khoản mục khác là chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị dự án. Trong 9 tháng, Vinhomes ghi nhận 5.744 tỷ đồng, Khang Điền 822 tỷ đồng và Bluemarq 203 tỷ đồng chi phí đi vay được vốn hóa. Trong khi đó, Novaland đã chi 3.740 tỷ đồng trả lãi vay trong kỳ và ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 5.364 tỷ đồng.
Về kế hoạch kinh doanh, sau 9 tháng, Nam Long mới hoàn thành khoảng 18% mục tiêu lợi nhuận năm, Phát Đạt đạt 27%, còn Khang Điền đạt khoảng 84,5%, chủ yếu nhờ khoản lãi thoái vốn công ty con 896 tỷ đồng và lãi mua rẻ An Lập 285 tỷ đồng, thay vì từ hoạt động bán hàng.
Trong quý IV/2026, khả năng bàn giao sản phẩm và thu tiền từ khách hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và dòng tiền của các doanh nghiệp. Với lượng vốn lớn vẫn nằm trong các dự án dở dang, tiến độ triển khai và khả năng tiêu thụ sản phẩm là những yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới.
