Cuộc cạnh tranh giá
Nếu Tp.HCM gọi tên căn hộ giá dưới 3 tỉ đồng/căn là nhà ở bình dân thì tại Bình Dương người mua vẫn còn khá nhiều lựa chọn ở ngưỡng giá dưới 2 tỉ đồng mỗi căn. Dẫu nguồn cung giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn tại đây đã sụt giảm mạnh so với giai đoạn 2016-2019, song chưa hoàn toàn tuyệt chủng như Tp.HCM.
Ghi nhận cho thấy, tại Bình Dương, nguồn căn hộ giá từ 30 triệu đồng mỗi m2 vẫn chiếm ưu thế. Mới đây, thị trường bất động sản tiếp tục “trình làng” một số dự án căn hộ ở ngưỡng giá 1,6-1,8 tỉ đồng/căn. Mức giá này gần như không còn xuất hiện tại Tp.HCM những năm gần đây.
Chẳng hạn, hôm nay ngày 1/8/2024, tại Tp.Dĩ An (Bình Dương), liên doanh Nhật Bản gồm Cosmos Initia (thành viên Daiwa House Group) - Công ty Cổ phần Đầu tư TT Capital - Koterasu Group chính thức khởi công dự án căn hộ TT AVIO. Đây là dự án căn hộ giá vừa túi tiền - môi trường sống chuẩn Nhật lần đầu tiên xuất hiện tại khu vực. Với động thái khởi công này, thị trường phía Đông sắp đón gần 2.000 căn hộ giá mềm "sát vách" Tp.Thủ Đức. Trong rổ hàng của dự án có đến 80% sản phẩm giá dưới 2 tỉ đồng mỗi căn, kì vọng sẽ đón đầu sức cầu ở thực tại Tp.HCM và khu vực lân cận.
Hay, dự án Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group hiện đang thi công vượt tiến độ. Với giá từ 31 triệu đồng/m2, mỗi căn hộ tại đây vừa vặn với sức mua của đại đa số gia đình trẻ.
Nguồn cung hạn chế, mặt bằng giá cao đã khiến căn hộ Tp.HCM bị “chia lửa”sức cầu với Bình Dương. Nguồn: Savills
Mức độ quan tâm bất động sản, đặc biệt là chung cư có dấu hiệu tăng nhịp trong các tháng đầu năm 2024 tại Bình Dương. Nguồn: Dữ liệu batdongsan.com.vn tháng 6/2024.
Tại báo cáo thị trường căn hộ Tp.HCM quý 2/2024, đại diện Savills chỉ ra, trong nửa đầu năm 2024, giá bán căn hộ sơ cấp Tp.HCM đạt trung bình 72 triệu đồng/m2. Căn hộ dưới 3 tỉ đồng/căn chỉ chiếm nhỏ giọt 18%, và nằm cách xa khu vực trung tâm TP. Trong 3 năm tới, mức giá này chỉ còn chưa đầy 5%.
Với dòng sản phẩm giá dưới 3 tỉ đồng/căn, bộ phận nghiên cứu Savills gọi là đây phân khúc bình dân tại Tp.HCM. Điều này cho thấy, tiêu chuẩn về phân loại sản phẩm đã bị “phá vỡ” so với trước đây khi mặt bằng giá căn hộ sơ cấp Tp.HCM liên tục đi lên. Chính điều này trở thành thách thức không nhỏ đến khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà.
Theo đó, nguồn cung và lợi thế giá đang nghiêng về thị trường Bình Dương – khu vực “sát vách” Tp.HCM. Chính nhờ vị trí cận kề lại có mặt bằng giá căn hộ còn dễ chịu đã tạo đà cho các doanh nghiệp Bình Dương đưa sản phẩm ra thị trường ở giai đoạn này. Sức cầu của bất động sản Tp.HCM vì thế bị “chia lửa” với Bình Dương.
Theo Savills, trong 6 tháng đầu năm 2024, người mua đến từ Tp.HCM chiếm tỉ lệ lớn trong các giao dịch dự án căn hộ mới ở Bình Dương. Trong 3 năm tới, nguồn cung căn hộ bình dân tại Bình Dương, Đồng Nai dự báo gần 24.000 căn ra thị trường. Cùng với việc hạ tầng ngày càng mở rộng, đại diện Savills cho rằng, việc khách hàng từ Tp.HCM di chuyển đến Bình Dương mua nhà là điều dễ hiểu.
Thị trường “lấy đà” từ quý 3 trở đi
Quý 3/2024 cũng là thời điểm các luật liên quan bất động sản có hiệu lực. Vì thế, doanh nghiệp địa ốc kì vọng đây là giai đoạn “lấy đà” để đi cùng với nhịp phục hồi – tăng trưởng của thị trường.
Chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Đình Trường, CEO liên doanh Nhật Bản cho hay, sau khi hoàn tất pháp lý đúng quy định, doanh nghiệp cùng hai đối tác Nhật khởi công dự án căn hộ vừa túi tiền ra thị trường Bình Dương, kì vọng tạo sức bật từ tín hiệu thị trường đang tốt lên, nhất là khi các Luật sắp có hiệu lực. Theo vị này, dù ở giai đoạn thị trường nào thì bất động sản giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu ở thực đều có tính thanh khoản khá tốt. Khi thị trường phục hồi thì dòng sản phẩm này cũng có đà phục hồi sớm nhất.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, 3 Luật có hiệu lực được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới. Việc các bộ luật có hiệu lực sớm từ 1/8 sẽ góp phần hoàn thiện bộ khung chính sách, sớm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp và thúc đẩy sự phục hồi của thị trường.
Trong đó, đà phục hồi sẽ tập trung ở loại hình căn hộ phục vụ nhu cầu thực, giá vừa túi tiền (căn hộ hạng B, C) tại các thành phố lớn hoặc các khu vực giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai – nơi có vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm. Các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ xây dựng tốt sẽ tiếp tục là điểm sáng trong những tháng cuối năm 2024.
Dù đã có tín hiệu tích cực song theo các chuyên gia, thị trường bất động sản chưa thể phục hồi trong ngắn hạn. Ảnh minh hoạ.
Ngoài việc nhà vừa túi tiền sẽ dẫn dắt thanh khoản, theo ông Thắng “đà” phục hồi của thị trường còn nhờ vào mức lãi suất cho vay ổn định. Mặc dù, lãi suất chớm tăng nhẹ vào cuối quý 2/2024 nhưng vẫn duy trì ở mức thấp theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, phổ biến dao động từ 5,5% – 6,5% cố định năm đầu tiên ở nhóm các ngân hàng Big 4. Việc này đang hỗ trợ tốt cho tâm lý người mua bất động sản.
Tuy nhiên, ông Thắng phân tích, các chính sách tác động đến bất động sản vẫn cần độ ngấm. Trong ngắn hạn thị trường sẽ chưa có nhiều chuyển biến rõ nét. Để thị trường bứt phá thì có thể sẽ vào khoảng thời gian giữa năm 2025 khi các bộ luật đi vào vận hành một thời gian nhất định.
