Thông tin tại Diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản” tổ chức ngày 9/4, tại TP. Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh Khu vực 2 cho biết, tính đến cuối tháng 2/2025 vừa qua, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng gần 1,1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 28% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn và tăng 1,15% so với cuối năm 2024 (cao hơn tốc độ tăng của tín dụng chung trên địa bàn trong 2 tháng đầu năm).
Riêng đối với mảng cho vay nhà ở, trong 2 tháng đầu năm, hệ thống tổ chức tín dụng tại TP. Hồ Chí Minh cũng đã có sự tăng trưởng tích cực. Theo đó, tháng 1/2025, tín dụng nhà ở tăng 0,51% và tháng 2/2025 tăng 0,16%.
Ông Nguyễn Đức Lệnh cho rằng, diễn biến tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng như kể trên là tích cực, có tác động thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, đồng thời góp phần quan trọng vào việc thực hiện chiến lược quốc gia về nhà ở.
Cụ thể, tín dụng cho vay bất động sản tiêu dùng, cho vay mục đích để ở chiếm tỷ trọng cao nhất (66% trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn), chứng tỏ người dân có nhu cầu vay vốn và đã tiếp cận khá tốt nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng. Tín dụng nhà ở (bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nhà ở khác…) đạt trên 600.000 tỷ đồng, tăng 7,39% so với cùng kỳ cũng củng cố lập luận này.
Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ hiện nay có tốc độ tăng trưởng tốt và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản chung. Trong đó, cho vay khu công nghiệp, khu chế xuất đạt đến cuối tháng 2/2025 đạt khoảng 56.550 tỷ đồng, tăng 33% so với cùng kỳ 2024; cho vay xây dựng, sửa chữa, đầu tư phát triển nhà hàng khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng đạt 28.068 tỷ đồng, tăng 44,4% so với cùng kỳ.
“Dư nợ bất động sản đang tăng trưởng phù hợp với sự tăng trưởng và phát triển các hoạt động thương mại, dịch vụ và du lịch, gắn với các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ. Sự tăng trưởng này có hiệu ứng tích cực và mang ý nghĩa toàn diện, giúp thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, đồng thời góp phần quan trọng vào việc thực hiện chiến lược quốc gia về nhà ở”, ông Lệnh nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, TS. Trương Văn Phước, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng, chỉ tính riêng mảng tín dụng ngân hàng thì các chính sách tín dụng dành cho bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng của ngành Ngân hàng hiện nay có thể xem là “chấp nhận được” và đang được “rót” đúng vào các nhu cầu mang tính thị trường.
Ông Phước cho rằng, mặc dù còn khá nhiều lo ngại liên quan đến vấn đề tài trợ vốn tín dụng dài hạn đối với dự án bất động sản, hạ tầng, thương mại các phân khúc, loại hình bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề nợ xấu đối với cho vay bất động sản cần tiếp cận cởi mở hơn để thị trường tự điều chỉnh.
“Vấn đề then chốt để tháo gỡ nút thắt về nguồn vốn cho thị trường bất động sản là phải phối hợp được các cơ chế, giải pháp tài chính, huy động vốn ngoài tín dụng; triển khai áp dụng sớm thực tế các cơ chế đặc thù về trung tâm tài chính, hoàn thiện nhanh chóng các pháp lý liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, huy động xã hội hóa, hợp tác công tư”, ông Phước nhìn nhận.
“Chữa bệnh người già” cho thị trường nhà đất
Ví von sức khỏe thị trường bất động sản tại Việt Nam như một cơ thể người già, chuyên gia kinh tế tài chính, GS. Trần Ngọc Thơ cho rằng, hiện nay, thị trường nhà đất tại các địa phương đang mắc 3 căn bệnh phổ biến là “áp huyết cao”, “đường huyết cao” và “cholesterol cao”.
Cụ thể, triệu chứng “áp huyết cao” của thị trường bất động sản thể hiện ở khía cạnh giá nhà quá sức chịu đựng của người mua nhà. Với giá nhà như hiện tại, người dân tiết kiệm cả trăm năm vẫn không đủ tiền mua nhà thì các chính sách hỗ trợ vốn tín dụng, ưu đãi không có nhiều tác dụng.
Đối với bệnh “đường huyết cao”, GS. Thơ cho rằng, hiện nay, hầu hết nguồn vốn của các phân khúc, dự án bất động sản phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng từ các ngân hàng. Điều này giống như cơ thể người bị cao đường trong máu.
“Nếu không chủ động kiêng đồ ngọt, mở rộng kết hợp ăn kiêng và uống thuốc (huy động các nguồn vốn khác hỗ trợ) thì rất dễ dẫn đến đột quỵ”, ông Thơ ví von.
Riêng đối với triệu chứng “cholesterol cao”, theo ông Thơ, hiện nay tồn kho lĩnh vực bất động sản có thể xem là khá rủi ro. Các doanh nghiệp, chủ đầu tư, địa phương cần tính toán nhu cầu từng phân khúc, hạ giá bán, giải phóng dòng tiền để hạn chế tác động từ nợ xấu âm thầm phát sinh, có thể dẫn đến đổ vỡ dây chuyền.
Bên cạnh đó, cần tạo ra những cơ chế đột phá để các “bác sĩ” lĩnh vực tài khóa - tiền tệ có thể mạnh dạn “bước qua vùng an toàn”, thiết kế những chính sách đặc thù tạo dựng thị trường vốn bền vững cho bất động sản, nhà ở.
Để mở rộng nguồn vốn cho thị trường nhà đất, TS. Trương Văn Phước cho rằng Việt Nam cần tham khảo thêm kinh nghiệm từ các nước trong khu vực trong việc cân đối nhu cầu nội địa và tính toán phân bổ vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản. Riêng đối với lĩnh vực tín dụng thì để các ngân hàng, tổ chức tín dụng tự quyết định theo cơ chế thị trường.
Ngoài ra, theo các doanh nghiệp bất động sản cần phải có thêm những cơ chế khuyến khích và ưu đãi hơn để các chủ đầu tư có nguồn lực phát triển các loại hình nhà phân khúc thấp. Riêng về vấn đề vốn, ngoài vốn vay ngân hàng cần phải có thêm quỹ để ưu tiên phát triển nhà ở xã hội.
